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LEY 941 REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES

LEY ABREVAYA DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS (N° 3.254)

 

 

 


Ley 941/02 - GCBA

Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Buenos Aires, 03 de diciembre de 2002.-

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley

CAPITULO I

REGISTRO

Artículo 1º.- Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios.

Artículo 2°.- Obligación de inscripción: Las personas físicas o jurídicas que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal, deben inscribirse en el Registro creado por esta Ley.

Artículo 3º.- Inscripción voluntaria: Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido, para las personas físicas o jurídicas que administren consorcios de propiedad horizontal que no estén incluidas en el supuesto del artículo 2º.
Artículo 4º.- Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:
Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
Número de C.U.I.T..
Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.
Artículo 5°.- Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:
Los inhabilitados para ejercer el comercio.
Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.
Artículo 6º.- Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.
El administrador, salvo que se trate de una administración no onerosa, debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.
Artículo 7°.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de todo inscripto acerca de los datos exigidos en el artículo 4º de la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. La reglamentación establecerá los lugares de consulta.


CAPITULO II


OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

Artículo 8°.- Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos:
Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.
Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos.

Artículo 9º.- Declaración jurada: Los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo:
la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período.
los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran.
Dicha presentación se hará según la forma y condición que la reglamentación determine.


CAPÍTULO III


RÉGIMEN SANCIONADOR. PROCEDIMIENTO

Artículo 10º.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley:
El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, salvo los comprendidos en el art. 3º.
La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º.
El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 9º, cuando tales incumplimientos obedecieran a razones atribuibles al administrador.
El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.
El incumplimiento de la obligación impuesta por la cláusula transitoria segunda.
Artículo 11º.- Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios mínimos correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
Suspensión de hasta seis (6) meses del Registro;
Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.
Artículo 12º.- Procedimiento: El régimen procedimental aplicable es el establecido mediante Ley 757, sobre procedimiento administrativo para la defensa de los derechos del consumidor.
Artículo 13º.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.


CLÁUSULAS TRANSITORIAS:
Primera: Los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente Ley.-
Segunda: Los administradores deben acreditar su calidad de inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del Registro Asimismo, en tal oportunidad, deben entregar a los consorcistas una copia de la presente ley.
Tercera: El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.-
Artículo 14°.- Comuníquese, etc.


RICARDO BUSACCA

JUAN MANUEL ALEMANY

Sanción: 03/12/2002
Promulgación: Decreto Nº 1.740 del 27/12/2002
Publicación: BOCBA N° 1601 del 03/01/2003

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LEY ABREVAYA DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS (N° 3.254)

GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Buenos Aires, 05 de noviembre de 2009.-

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

sanciona con fuerza de Ley

Artículo 1°.- Modifíquese el Artículo 2º de la Ley 941 el que quedará redactado de la

siguiente forma:

“Artículo 2º.- Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede

ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de

Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.”

Artículo 2°.- Modifíquese el Artículo 3º de la Ley 941 el que quedará redactado de la

siguiente forma:

“Artículo 3º.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as

Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades

funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución

alguna.”

Artículo 3°.- Agréguese al artículo 4º de la Ley 941 el siguiente texto:

e.- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.

f.- Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de

consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la

reglamentación de la presente.

Los/las administradores/as voluntarios/as gratuitos/as solo deberán presentar:

a).- Original y copia del Documento Nacional de Identidad

b).- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del

consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como

administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario

con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto,

simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Artículo 4°.- Agréguese al artículo 5º de la Ley 941 como inciso “d” el siguiente texto:

“d.- Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la

administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.”

Artículo 5°.- Modifíquese el artículo 6º de la Ley 941 el que quedará redactado de la

siguiente forma:

“Artículo 6º.- Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante

los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido

a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la

totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así

como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.

El/la administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación enla

asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.”

Artículo 6°.- Modifíquese el artículo 7º de la Ley 941 el que quedará redactado de la

siguiente forma:

“Artículo 7º.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, gratuito y debe

estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad.

Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.”

Artículo 7°.- Modifíquese el capítulo II de acuerdo al siguiente articulado:

CAPITULO II.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.

“Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe

presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro

actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de

la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en

cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.

Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:

a.- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo

previsto por las normas vigentes.

b.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la

seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

c.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del

Consorcio y terceros.

d.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.

e.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es

exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan

verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

f.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los

consorcistas a la misma.

g.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las

obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin

aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

h.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio

de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.

i.- La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre

que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y

acompañada de un informe de control de gestión realizados por Profesionales de

Ciencias Económicas.

De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la realización de

una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.

Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales

posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar

legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.

j.- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos

de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de

comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea

realizada.

k.- En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro

de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al

consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

l.- Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes

datos:

a).- Denominación y domicilio del consorcio.b).- Piso y departamento.

c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.

d).- Mes que se abona, período o concepto.

e).- Vencimiento, con su interés respectivo.

f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el

Registro.

g).- Lugar y formas de pago.

m.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el

administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales

percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

Artículo 10.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas

contendrán:

a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de

inscripción en el Registro).

b.- Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el

SindicatoÚnico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de

C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago,

detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando

nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo

realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número

de cuota que se abona.

f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza,

tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la

cuota que se abona.

g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de

C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su

situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el

Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo

(número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital

reclamado.

i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio

correspondiente al mes anterior.

Artículo 11.- Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden

contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de

bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

a.- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo

disponga.

b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y

ANSES del prestador del servicio o contratista.

c.- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por

separado.

d.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

e.- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.

f.- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

g.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los

casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se

contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del

consorcio.

Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y

guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que

la Asamblea disponga uno mayor.

En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar

daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los

requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y

sometiendo el resto a lo prescripto.

Artículo 12.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro

creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido,

el que tendrá carácter de declaración jurada:

a.- Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título

gratuito u oneroso.

b.- Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.

c.- Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad

social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y

cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de

cada uno de los consorcios que administra.

d.- Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones

legalmente obligatorios.

e.- Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a

garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse

por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del

administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía

de seguros.

Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as

voluntarios/as gratuitos/as.”

Artículo 8º.- Modifíquese el capítulo III según el siguiente articulado:

“CAPÍTULO III.- DEL mandato de administración.

Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en

el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de

hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea

ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en

su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista

a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la

aprobación de esta Ley.

Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre

el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que

los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o

en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el

Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.”

Artículo 9º.- Incorpórese un nuevo capítulo a la Ley 941, cuyo articulado es el

siguiente:

“CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES.

Artículo 15.- Infracciones: Son infracciones a la presente Ley:

a.- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal

sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo

dispuesto en el art. 3º.

b.- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras

conprestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11.

c.- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.

d.- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º y 10, cuando

obedecieran a razones atribuibles al administrador.

e.- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.

f.- Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción

será la no inscripción en el Registro.

Artículo 16.- Sanciones: Las infracciones a la presente Ley se sancionan con:

a.- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes

al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad

horizontal sin vivienda.

b.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;

c.- Exclusión del Registro.

Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los

incisos b) y c).

En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio

patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.

Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie,

dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.”

Artículo 10.- Incorpórese un nuevo capítulo a la Ley 941, cuyo articulado es el

siguiente:

“CAPITULO V.- Procedimiento Administrativo:

Artículo 17.- Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias

correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión

por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.

Artículo 18.- Instrucción del sumario.- Recibida la denuncia, si la autoridad de

aplicación encontrare mérito suficiente en la misma ordenará la instrucción del

correspondiente sumario e imputará al denunciado.

La imputación debe contener inexcusablemente:

a.- Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa.

b.- La cita precisa de la norma presuntamente infringida.

c.- El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba.

Artículo 19.- Prueba. En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor mediante

cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y ofrezca la

prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado para ello, el

instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que resulta

admisible, con los siguientes requisitos:

La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que no

resulten manifiestamente inconducentes.

Contra la resolución que deniega medidas de prueba solo procede el recurso de

reconsideración.

La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables

cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro

de dicho plazo por causa imputable al sumariado.

Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y diligenciamiento

de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para el cumplimiento

de la prueba informativa que solicite, así como la citación y comparecencia de los

testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por desistido.

Artículo 20.- Resolución.- Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final

del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los veinte

(20) días hábiles. La misma será publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma

de Buenos Aires.

Artículo 21.- En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán de

aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley 757 sobre

procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el

Decreto 1.510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de

Buenos Aires

Artículo 22.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley

prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la

infracción o la notificación de la sanción pertinente.”

Artículo 11.- Comuníquese, etc.

Sanción: 05/11/2009

Promulgación: Decreto Nº 1.068/009 del 27/11/2009

Publicación: BOCBA N° 3315 del 04/12/2009

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